Пунктом 3 статьи 235 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК) предусмотрено, что в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям.
Согласно пункту 10 Нормативного постановления Верховного суда РК «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» при рассмотрении дел по требованиям о признании права собственности по приобретательной давности необходимо учитывать наличие совокупности обстоятельств, предусмотренных статьёй 240 ГК, т.е. добросовестное, открытое, непрерывное владение недвижимым имуществом как своим собственным в течение семи лет.
В соответствии со статьей 240 ГК гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым в течение семи лет, либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Для приобретения права собственности статья 240 ГК устанавливает пять необходимых условий:
объективные — длительное, непрерывное и открытое владение вещью
и субъективные — добросовестное владение и владение имуществом как своим собственным.
Отсутствие хоть одного из указанных оснований исключает возможность удовлетворения требования о признании права собственности в силу приобретательной давности.
В соответствии с п. 10 нормативного постановления Верховного Суда РК «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником», добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, т.е. оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами, либо не противоречат им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т.д.).
Открытость владения означает, что лицо не принимает никаких мер, направленных на то, чтобы скрыть обстоятельство владения жилищем, несет бремя содержания жилища, оплачивает коммунальные услуги и т.п.
Непрерывность владения означает, что жилище находится во владении данного лица в течение семи лет, без передачи права владения третьим лицам.
Наиболее частым основанием для обращения в суд с исками о признании права собственности в силу приобретательной давности является то, что недвижимость передаётся собственником без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи и в последующем истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на имущество.
Рассматривая такие иски, суды учитывают наличие совокупности обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 240 ГК.
При предъявлении исков при наличии регистрации права собственности за прежними собственниками, истцы указывают в качестве ответчиков местный исполнительный орган в лице акимата района, города и прежнего собственника жилища. Либо иск предъявляется истцами к акимату района, несмотря на наличие письменной расписки прежнего собственника о продаже жилища и получении денег, не обращаясь в суд с иском о признании сделки действительной, тем самым избрав указанный способ защиты своих законных интересов.